La location gérance est une technique qui permet à un entrepreneur d’exploiter un fonds de commerce qui ne lui appartient pas.

Est-ce un choix sans risque ? Non seulement la loi a changé mais la jurisprudence récente vient nous éclairer sur un point de « confusion de patrimoines »…

La location gérance, c’est quoi ?

Il s’agit pour un propriétaire de fonds commercial (le loueur) de concéder, moyennant un paiement de loyer, l’exploitation d’une affaire à un locataire-gérant.

Pendant cette période, le loueur reste propriétaire de son affaire ce qui le rend parfois responsable solidaire de certains engagements réalisés par son locataire… Cependant, depuis décembre 2016 cette responsabilité s’est réduite !

C’est nouveau dans la loi

« Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. »

Lire le texte de loi

Cette nouveauté légale, depuis le 11 décembre 2016, vient rassurer le loueur. Il n’est plus solidairement responsable des dettes contractées par le locataire pendant 6 mois comme c’était le cas jusqu’alors… Le loueur était également solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des impôts directs relatifs à l’exploitation du fonds sans limitation de durée.

Conseil au loueur

La publication au JAL est donc primordiale car elle constitue la fin de votre solidarité. Il ne faut donc pas négliger cette annonce obligatoire dans les 15 jours qui suivent la signature pour mettre fin à votre responsabilité. Par opposition, cela implique plus de risques d’insolvabilité, sans recours, pour les tiers en relation avec l’entreprise…

C’est nouveau dans la jurisprudence

Autre bonne nouvelle pour les loueurs… vendeurs !

Si vous louez votre fonds de commerce, vous pouvez décider par la suite de le vendre et, éventuellement, faire un crédit-vendeur avec un acte de vente à la clef.

Exemple

Dans le cas de jurisprudence étudié, la location-gérance était assurée pendant 3 ans au terme de laquelle la vente devait avoir lieu. Or, le locataire n’a jamais pu acheter le fonds et est liquidé.

Le risque : Le liquidateur judiciaire va tenter d’impliquer le vendeur en avançant l’idée d’une confusion de patrimoines. Il avance que la relation financière était anormale, comme si le vendeur avait abusé sur le prix de vente et entraîné la perte de l’entreprise…

La loi : « A la demande de l’administrateur, du mandataire judiciaire, du débiteur ou du ministère public, la procédure ouverte peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale. »

Lire le texte de loi

La conclusion nous intéresse tout particulièrement car la cours d’appel a donné raison au vendeur !

A retenir

Trois points :

• Le prix de vente peut tenir compte du potentiel de l’entreprise et donc ne pas être jugé excessif
• Le paiement sur plusieurs années du fonds par un crédit-vendeur reste intéressant pour l’acquéreur qui a pendant ce temps la jouissance du fonds
• Le vendeur, qui conserve les sommes versées tant que la vente n’est pas réalisée, peut se prévaloir d’un usage !

Ainsi donc, si vous envisagez une location gérance en prévoyant un acte de vente au final, soyez attentif au prix afin d’être en mesure de le justifier par un potentiel existant. Si l’entreprise en venait à connaître des difficultés par la suite, vous n’en serez pas inquiété.

En bref

De nouveautés en nouveautés, les bailleurs de location-gérance peuvent se rassurer :

Désormais et dès la publication de l’accord, ils ne sont plus solidairement responsables de leur locataire.

De plus, en cas de vente, le prix de vente peut être justifié par le potentiel de l’affaire, la responsabilité de la réussite revenant entièrement au locataire !

Explication filmée